מערך הבטוחות בהתחדשות עירונית – כיצד יש להגן על בעלי דירות ומה מקומו של היעוץ המשפטי בהתחדשות זו

עסקת התחדשות עירונית היא אחת העסקאות המורכבות והמשמעותיות ביותר שבעלי דירות עשויים לבצע במהלך חייהם. בניגוד לעסקת מכר רגילה, שבה התמורה משולמת בסמוך להעברת הזכויות, באופן שהחיובים מותנים זה בזה, שלובים זה בזה ומבוצעים במקביל, בפרויקט התחדשות עירונית בעלי הדירות מוסרים את דירותיהם ולעיתים אף מפנים את דירתם מראש, שנים לפני שהם מקבלים את התמורה, שהיא הדירה החדשה.

קבלת דירה זו מותנית בהצלחתו של היזם לקדם את הפרויקט, לממן אותו ולהשלימו. בתקופה ארוכה זו עלולים להתרחש אירועים כמו עיכובים בהליכי התכנון, קשיים כלכליים, הפסקת עבודות ואף חדלות פירעון של היזם.

משום כך, אחד הנושאים החשובים ביותר בכל הסכם התחדשות עירונית הוא מערך הבטוחות והערבויות שיגן על בעלי הדירות.

הדעת נותנת שהללו תיקבענה על ידי המחוקק, אלא שהמחוקק טרם תרם את תרומתו.

כמו בתרחישים רבים נוספים בהם החיים מקדימים את המחוקק, המחוקק הישראלי עדיין לא נדרש לסוגיה ולא קבע אילו ערבויות חייב יזם להעמיד בפרויקט התחדשות עירונית, מה היקפן, מתי יש להעמידן ובאילו תנאים ניתן לממשן.

למעשה, מלבד ההסדרים הקבועים בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974, שלא נועד לעסקאות ההתחדשות העירונית, אין כיום מענה חקיקתי לסוגיה.

מענה חלקי מצוי בהנחיית הממונה על חוק המכר (דירות), לפיה יש להחיל את הוראות החוק גם על עסקאות אלה (ראו: עמדת הממונה על חוק המכר (דירות), משרד הבינוי והשיכון – "תחולת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה–1974, על עסקאות פינוי-בינוי והריסה ובנייה", מיום 8 בינואר 2017).

הערבויות הנוספות הנהוגות בפועל, ובהן ערבות ביצוע, ערבות שכירות, ערבות מיסים, ערבות רישום וערבות בדק – הן תולדת הצורך שיצר השוק על בסיס ניסיון מצטבר, הפקת לקחים, דרישות הגופים המלווים וההסכמות אליהן מגיעים הצדדים.

בעוד החקיקה הברורה, המקיפה וההולמת בוששת מלהגיע, הפתרונות הנוהגים עשויים להשתנות מפרויקט לפרויקט ולהקנות עדיפות למי שנעזר בליווי משפטי מיומן, אחראי ומנוסה.

עורכי הדין המלווים עסקאות כאלה מתמודדים עם אחריות מקצועית עצומה ונדרשים לתת מענה הצופה פני עתיד על כל הפתעותיו. מענה שיעמוד בכל מבחן עתידי.

בין היתר עליהם להכיר היטב את הערבויות השונות.

ערבות חוק המכר נועדה להבטיח את קבלת דירת התמורה במקרה של כשל בפרויקט. ערבות הביצוע נועדה להבטיח את קיום התחייבויות היזם. ערבות השכירות מגינה על בעלי הדירות בתקופת הפינוי. ערבות המיסים מבטיחה כי בעלי הדירות לא יישאו בחיובים שהיזם התחייב לשלם. ערבות הרישום נועדה להבטיח את השלמת רישום הזכויות, וערבות הבדק מספקת מענה לליקויי בנייה לאחר מסירת הדירות.

רק הצטברותן יוצרת מעטפת הגנה אחת שלמה ומלאה.

המשמעות המעשית של כל זה היא שבעלי דירות אינם צריכים לבחון רק את התמורה שמציע היזם, אלא גם את סוג, היקף ואיכות מנגנוני ההגנה שהוא מוכן להעמיד לרשותם.

לא אחת יזמים מציעים תמורה גבוהה יותר, אך מנגד מבקשים לצמצם את היקף הבטוחות או לדחות את מועד העמדתן.

במקרים כאלה, הצעה הנראית על פניה אטרקטיבית יותר עלולה דווקא היא לחשוף את בעלי הדירות לסיכון משמעותי.

לכן, בחינת מערך הערבויות צריכה להיות חלק מרכזי, מהותי וקריטי מתהליך בחירת היזם ומתהליך ניהול המשא ומתן איתו.

הבטחת זכויותיהם של בעלי הדירות לפי שעה מוטלת בעיקר על כתפי עורכי ההסכם ועל יועציהם המשפטיים. הם אלה שנדרשים לעצב את מערך הבטחונות המיטבי שיעמוד בכל מבחן.