כהן ערב ושות' משרד עורכי דין

מיהו בר רשות במקרקעין

  • כהן ערב ושות' משרד עורכי דין

    לאחרונה הגיעו לפתח משרדנו מספר תיקים בהם היה על משרדנו לבחון, האם הזכויות במקרקעין עולים כדי בר רשות או בר רשות בלתי הדירה במקרקעין, האם יש משמעות לטיב הזכויות ומה המשמעות לכך נפרט במאמר זה.

תחילה נפרט בתמצית מיהו בר רשות במקרקעין, כיצד נוצרת רשות זו, התנאים שנקבעו לצורך הוכחת רשות זו, והאם בר רשות זכאי להחזר השקעותיו במקרקעין.

בחוק הישראלי בר רשות במקרקעין הוא בעל רשות להשתמש במקרקעין שלא על פי אחת מחמש הדרכים המנויות בחוק המקרקעין, כאשר זכויות בר הרשות אינן מוסדרות בחקיקה אלא רק בפסיקה.

מקורו של מוסד בר רשות במקרקעין בפסיקה, הינו ב"תורת ההשתק" (estoppel) שפותחה בדיני היושר האנגליים ועיקרה מניעת תוצאות בלתי-צודקות, הנובעות מיישומו של הדין כפשוטו, בדרך של "השתקת" המתנגדים מלטעון בבית המשפט טענות משפטיות או עובדתיות, שהן נכונות כשלעצמן.

בתי המשפט בישראל הכירו במוסד בר הרשות כזכות בנכס במקרקעין, השאובה מתחום דיני היושר, ואף לאחרונה מתורת תום הלב שבחוק החוזים, כאשר בפסיקה נקבעו, שני סוגי רישיונות להחזקת מקרקעין, רישיון שניתן בתמורה ורישיון שניתן חינם ללא תמורה.

רישיון בתמורה הוא רישיון לשימוש במקרקעין הניתן בתמורה,  אולם יצוין, כי כלל לא מובטח שייקבע כי מדובר ברישיון בלתי הדיר ויש לבחון כל מקרה ומקרה לגופו האם הצדק מחייב את המשך הרישיון.

רישיון שניתן ללא תמורה, יכול וייווצר באחת משתי דרכים, האחת, רישיון מכללא שנוצר מהסכמה מפורשת בין הצדדים (בכתב או בדרך אחרת), השני, רישיון מכללא שנוצר מהתנהגות הצדדים.

כך לדוגמא מספיקה התנהגות של בעל המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכים בדיעבד והשלים עם שימושו של אדם אחר ברכושו. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נמנע בעל הנכס מתגובה כלשהי למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רשיון מכללא (IMPLIED LICENSE) שלא היה קיים מלכתחילה. הלכה זו מקובלת גם בפסיקה האנגלית.

התנאים שנקבעו בפסיקה ליצירת רישיון מכללא הינם, ראשית, האם הטוען לרישיון  שהה בנכס זמן ממושך, שנית, האם בעל המקרקעין ידע על תפיסת המקרקעין ולא עשה דבר.

יצוין, כי על פי הדין, בשני המקרים של יצירת רישיון מכללא (הן בהסכמה מפורשת והן בהתנהגות הצדדים) ניתן לסיים את הרישיון בכל עת, על ידי גילוי דעתו של בעל המקרקעין כי אין ברצונו להרשות עוד את הפעולות לגביהן ניתנה הרשות, כך שלמעשה זו היא רשות חינם המתחדשת מרגע לרגע, כל עוד לא פעל בעל המקרקעין לסילוקו של פלוני.

בתי המשפט הכירו במקרים נדירים במתן רשות להחזיק במקרקעין "כרישיון בלתי הדיר", כאשר  התקבלו מאת הבעלים רשות מפורשת להחזיק במקרקעין, והמחזיק בהסתמך על רשות זו ביצע במקרקעין בנייה תוך השקעה וזאת בהסכמתו המפורשת של בעל המקרקעין, הרי שבמקרה זה מדובר ברשות בלתי הדירה.

על פי דוקטרינת ההשתק מנוע הבעלים של המקרקעין לדרוש פינוי של בר רשות והשבה של המקרקעין לידי, אם העלים ו/או ידע ו/או לשימוש במקרקעין על ידי בר הרשות, ובר הרשות בהסתמך בתום לב על הזכות שניתנה לו שינה מצבו לרעה עקב כך (ע"א 7139/89 אלוני נ' ארד, פ"ד נ"ח (4) 27)

בין השיקולים שהוכרו בפסיקה ניתן למנות בין היתר את משך הזמן בו עשה בר הרשות שימוש במקרקעין בלי שפעל בעליה לסילוקו, מידת הסתמכותו של בר הרשות על הזכות שניתנה לו, הנזק שייגרם לבר הרשות באם ייאלץ לפנות את המקרקעין, ההשקעות שביצע בר הרשות במקרקעין, האם ההשקעות היו על דעת בעל המקרקעין ובשיתוף פעולה עמו, כאשר שקולי צדק הנבחנים לפי נסיבותיו של כל מקרה ומקרה.

יצוין, כי בתי המשפט אינם ממהרים לקבוע כי רישיון הינו בלתי הדיר, מאחר וקביעה זו עלולה לגרום לפגיעה קשה בזכויותיו של בעל המקרקעין, במידה ולא ניתן יהיה לבטל את הרישיון בהתקיים תנאים מסוימים או במועד כלשהו.

חשוב לציין, כי בתי המשפט קבעו בעבר, כי ברי רשות במקרקעין (בין אם הרישיון ניתן בתמורה או בחינם) שהשקיעו והשביחו את המקרקעין, היו זכאים להחזר השקעותיהם במקרקעין, כאשר נאלצו להתפנות מהמקרקעין, כאשר כל מקרה נבחן בהתאם לנסיבות.

יצוין, כי אין מאמר זה מהווה תחליף לייעוץ משפטי ועל מנת לבחון את טיב הזכויות יש להתייעץ עם עו"ד לאחר הצגת כל המסמכים והנתונים הרלבנטיים למקרקעין.

מאמרים נוספים